《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》
5月1日起施行
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日發(fā)布了新修訂的《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》，將住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收作為竣工驗(yàn)收必要條件，明確未進(jìn)行分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格的，不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。該《辦法》自今年5月1日起施行，有效期五年。
新修訂的《辦法》明確了分戶驗(yàn)收工作監(jiān)督管理單位的范圍，嚴(yán)格落實(shí)住宅工程參建各方主體責(zé)任和質(zhì)量管理職責(zé)，突出建設(shè)單位首要責(zé)任和勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位主體責(zé)任，建設(shè)單位作為實(shí)施分戶驗(yàn)收的第一責(zé)任人，對(duì)分戶驗(yàn)收的組織、實(shí)施、驗(yàn)收、成果以及維保承擔(dān)全面責(zé)任。該《辦法》進(jìn)一步創(chuàng)新了分戶驗(yàn)收的管理新模式，將分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃納入施工組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理規(guī)劃管理。
山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法
第一條 為加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理，落實(shí)工程參建各方主體質(zhì)量責(zé)任，保障工程主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能，減少工程質(zhì)量常見問題，全面提升工程質(zhì)量品質(zhì)，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第279號(hào)）、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》（建房﹝2013﹞171號(hào)）、《建筑工程五方責(zé)任主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法》（建質(zhì)﹝2014﹞124號(hào)）、《關(guān)于落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》（建質(zhì)規(guī)﹝2020﹞9號(hào)）、《山東省房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》（山東省人民政府令第308號(hào)）及國家現(xiàn)行有關(guān)施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)，新建住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收及其監(jiān)督管理，適用于本辦法。本辦法所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收（以下簡稱分戶驗(yàn)收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)和工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件等，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位實(shí)體結(jié)構(gòu)、觀感質(zhì)量和主要使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。
第三條 縣級(jí)以上住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)分戶驗(yàn)收工作實(shí)施監(jiān)督管理，其所屬的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)（以下簡稱監(jiān)督機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)具體監(jiān)督管理工作。
第四條 分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家和本省有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，以及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件、有效的承包合同進(jìn)行。
第五條 分戶驗(yàn)收應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)住宅工程參建各方主體責(zé)任和質(zhì)量管理職責(zé)，突出建設(shè)單位首要責(zé)任和勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位主體責(zé)任，建設(shè)單位作為實(shí)施分戶驗(yàn)收的第一責(zé)任人，對(duì)分戶驗(yàn)收的組織、實(shí)施、驗(yàn)收、成果以及維保承擔(dān)全面責(zé)任。
第六條 住宅工程開工前，應(yīng)由建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理單位編制分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃并分別納入施工組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理規(guī)劃管理。
分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃應(yīng)包含總體要求、驗(yàn)收準(zhǔn)備、組成人員、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢查數(shù)量、檢查方法、儀器設(shè)備配置（應(yīng)注明儀器型號(hào)、標(biāo)號(hào)、數(shù)量）、不合格項(xiàng)的處理措施、爭議解決辦法等內(nèi)容。分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃應(yīng)動(dòng)態(tài)管理。
第七條 分戶驗(yàn)收應(yīng)分階段進(jìn)行。未進(jìn)行分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格的，不得進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收，不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。
?。ㄒ唬┲黧w結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收前，應(yīng)按計(jì)劃、方案對(duì)每戶住宅及公共部位的結(jié)構(gòu)工程觀感質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進(jìn)行專門驗(yàn)收。合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收。
?。ǘ﹩挝唬ㄗ訂挝唬┕こ炭⒐を?yàn)收前，應(yīng)對(duì)每戶住宅及公共部位的觀感質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進(jìn)行專門驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收合格后方能組織單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收。
第八條 分戶驗(yàn)收工作應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：
?。ㄒ唬┰谕瓿稍O(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)施工內(nèi)容后，施工（總承包）單位應(yīng)首先進(jìn)行全面的自檢評(píng)定，自檢合格后向監(jiān)理單位提交書面申請(qǐng)，經(jīng)審核通過后提報(bào)建設(shè)單位。
?。ǘ┙ㄔO(shè)單位應(yīng)將分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃按照本辦法規(guī)定，編制分戶驗(yàn)收實(shí)施方案，明確分戶驗(yàn)收的具體程序、標(biāo)準(zhǔn)和組成人員等。
（三）分戶驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)在建筑物樓地面相應(yīng)部位做好暗埋水、電、暖管線區(qū)域標(biāo)識(shí)和標(biāo)高測(cè)定定點(diǎn)標(biāo)識(shí)，配電控制箱（盤）內(nèi)電氣回路應(yīng)標(biāo)識(shí)清晰。分戶驗(yàn)收應(yīng)配備必要的檢測(cè)儀器。
?。ㄋ模┓謶趄?yàn)收以實(shí)體測(cè)量、觀感目測(cè)方式為主，輔以功能性檢測(cè)手段，應(yīng)逐戶、逐間進(jìn)行記錄并存留影像資料。影像資料每戶存留5至10張照片，影像資料應(yīng)清晰體現(xiàn)驗(yàn)收時(shí)間、樓號(hào)、戶號(hào)、成員等內(nèi)容和問題整改前后對(duì)比照片。
?。ㄎ澹┟繎糇≌鸵?guī)定的公共部位驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（附件3），由建設(shè)單位和施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn)，并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。
?。┙ㄔO(shè)單位應(yīng)在開展分戶驗(yàn)收工作前5個(gè)工作日向監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行告知，并報(bào)送分戶驗(yàn)收方案。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)組織成立以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為主的分戶驗(yàn)收工作小組實(shí)施分戶驗(yàn)收。驗(yàn)收小組成員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格，主要包括以下人員：
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擔(dān)任分戶驗(yàn)收工作組組長。
?。ǘ┍O(jiān)理單位總監(jiān)理工程師、施工（總承包）單位項(xiàng)目經(jīng)理、已確定的物業(yè)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同擔(dān)任分戶驗(yàn)收工作組副組長。
?。ㄈ?yàn)收小組成員由建設(shè)單位專業(yè)技術(shù)人員、專業(yè)監(jiān)理工程師、施工（總承包）單位項(xiàng)目技術(shù)（質(zhì)量）負(fù)責(zé)人和專業(yè)工程師、分包單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司人員等組成。
?。ㄋ模┨剿鹘ㄔO(shè)單位邀請(qǐng)部分業(yè)主代表或委托有資質(zhì)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)、社會(huì)力量參與驗(yàn)收。
?。ㄎ澹┮淹侗９こ藤|(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的，鼓勵(lì)受委托的工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理（TIS）機(jī)構(gòu)參加分戶驗(yàn)收。
第十條 住宅工程項(xiàng)目采用工程總承包或代建的，工程總承包單位或代建單位應(yīng)與建設(shè)單位共同組織分戶驗(yàn)收工作，并按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第十一條 分戶驗(yàn)收內(nèi)容應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：
一、主體結(jié)構(gòu)階段的分戶驗(yàn)收內(nèi)容
?。ㄒ唬┳≌覂?nèi)。
1．地面、墻面和頂棚混凝土觀感質(zhì)量；
2．裝配式構(gòu)件安裝觀感質(zhì)量；
3．二次圍護(hù)結(jié)構(gòu)觀感質(zhì)量；
4．室內(nèi)主要空間尺寸偏差；
5．室內(nèi)水電安裝預(yù)留預(yù)埋觀感質(zhì)量。
?。ǘ┕膊糠?。
1．外墻混凝土結(jié)構(gòu)（觀感）質(zhì)量；
2．屋面混凝土結(jié)構(gòu)（觀感）質(zhì)量；
3．樓梯、電梯和通道混凝土結(jié)構(gòu)質(zhì)量；
4．地下室混凝土、二次圍護(hù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。
二、工程竣工驗(yàn)收前分戶驗(yàn)收內(nèi)容
（一）住宅室內(nèi)。
1．樓面、地面、頂棚飾面觀感質(zhì)量；
2．門窗質(zhì)量；
3．欄桿（護(hù)欄）質(zhì)量；
4．防水工程質(zhì)量；
5．室內(nèi)主要空間尺寸偏差；
6．給水排水與采暖工程質(zhì)量；
7．室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；
8．通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量；
9．建筑節(jié)能工程質(zhì)量。
?。ǘ┕膊糠?。
1．外墻面（含保溫）施工質(zhì)量；
2．屋面觀感質(zhì)量；
3．樓梯、電梯和通道質(zhì)量（平臺(tái)、走廊、前室）；
4．地下室觀感質(zhì)量；
5．消防設(shè)施安裝質(zhì)量；
6．合同中約定的其他內(nèi)容。
第十二條 全裝修住宅工程。
?。ㄒ唬?shí)施一次裝修到位（不含家庭自裝）的全裝修住宅工程分戶驗(yàn)收除以上內(nèi)容外，還應(yīng)包括工程所涉及的吊頂工程、輕質(zhì)隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細(xì)部工程、廚房工程、衛(wèi)浴工程、智能化工程、室內(nèi)環(huán)境污染物控制等內(nèi)容。
?。ǘ┰谌b修基礎(chǔ)上由建設(shè)單位統(tǒng)一組織的精裝修住宅工程，應(yīng)進(jìn)行分戶驗(yàn)收。
具體檢查表格經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理和施工單位協(xié)商，可自行確定。
第十三條 建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗(yàn)收職責(zé)，對(duì)分戶驗(yàn)收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，對(duì)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)不符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷，建設(shè)、監(jiān)理單位應(yīng)書面責(zé)成施工單位及時(shí)整改，整改結(jié)果應(yīng)經(jīng)監(jiān)理人員復(fù)核，合格后方可繼續(xù)分戶驗(yàn)收。已投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的，鼓勵(lì)受委托的工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理（TIS）機(jī)構(gòu)提出整改意見，應(yīng)一并納入整改。
第十四條 分戶驗(yàn)收資料應(yīng)納入工程質(zhì)量保證資料管理，及時(shí)收集、整理、組卷，確保真實(shí)、完整、有效，由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位分別歸檔。存檔期限不低于城建檔案管理期限且不低于5年。鼓勵(lì)使用電子文檔長期保存。
分戶驗(yàn)收資料應(yīng)包括以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬┓謶趄?yàn)收計(jì)劃和實(shí)施方案；
?。ǘ┈F(xiàn)澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結(jié)構(gòu)實(shí)體觀感及尺寸偏差分戶驗(yàn)收表；
?。ㄈ┲黧w結(jié)構(gòu)階段分戶驗(yàn)收匯總表；
（四）住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表；
?。ㄎ澹┳≌こ藤|(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表；
?。┓謶趄?yàn)收小組發(fā)出的整改通知及責(zé)任方的整改報(bào)告等。
第十五條 監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)分戶驗(yàn)收工作的監(jiān)督抽查，對(duì)分戶驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行比對(duì)性復(fù)核。如發(fā)現(xiàn)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位整改。發(fā)現(xiàn)存在以下情形之一的，責(zé)令重新進(jìn)行分戶驗(yàn)收。
?。ㄒ唬┪催M(jìn)行分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格就進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)和單位工程竣工驗(yàn)收的；
?。ǘ┪窗凑找?guī)定的組織形式、驗(yàn)收程序、驗(yàn)收項(xiàng)目進(jìn)行分戶驗(yàn)收的；
?。ㄈ┰诜謶趄?yàn)收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉缓细窆こ贪春细窆こ舔?yàn)收的；
?。ㄋ模┓謶趄?yàn)收結(jié)果與比對(duì)性復(fù)核不一致的；
?。ㄎ澹┐嬖诠こ藤|(zhì)量方面其他嚴(yán)重違法違規(guī)與失信行為的。
第十六條 分戶驗(yàn)收監(jiān)管實(shí)施差異化管理、比對(duì)性復(fù)核。監(jiān)督機(jī)構(gòu)或受委托的第三方輔助檢查機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)分戶驗(yàn)收工作結(jié)果（實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)或檢測(cè)成果）實(shí)施比對(duì)性抽查抽測(cè)。
第十七條 比對(duì)性復(fù)核采用“2＋1”形式。應(yīng)分為兩個(gè)階段進(jìn)行，抽查抽測(cè)標(biāo)準(zhǔn)相同。
（一）主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前階段：現(xiàn)場(chǎng)按比例隨機(jī)對(duì)建設(shè)單位提報(bào)的《現(xiàn)澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結(jié)構(gòu)實(shí)體觀感及尺寸偏差分戶驗(yàn)收表》（附件1）《主體結(jié)構(gòu)階段分戶驗(yàn)收匯總表》（附件2）中內(nèi)容、數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)性復(fù)核。
?。ǘ┕こ炭⒐を?yàn)收前階段：建設(shè)單位完成分戶驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》（附件4）等有關(guān)資料報(bào)送監(jiān)督機(jī)構(gòu)，監(jiān)督機(jī)構(gòu)或受委托的第三方輔助檢查機(jī)構(gòu)適時(shí)對(duì)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（附件3）內(nèi)容及成果進(jìn)行比對(duì)性復(fù)核。
（三）抽查抽測(cè)比例：
1．抽查抽測(cè)總量。200戶以下，按5％抽取且不少于10戶；200－500戶，按3％抽取且不少于15戶；500－1000戶，按2％抽取且不少于20戶；1000戶以上，按1％抽取且不少于25戶。
2．抽查抽測(cè)原則。主體結(jié)構(gòu)和工程竣工階段抽查抽測(cè)戶數(shù)比例按1：3確定，兩個(gè)階段總數(shù)不低于本條第1款規(guī)定。每個(gè)住宅單體抽查不少于2戶，不同單體、不同單元中頂層和底層應(yīng)作為抽查重點(diǎn)。
第十八條 比對(duì)性復(fù)核結(jié)果達(dá)到以下范圍的，分戶驗(yàn)收結(jié)論判定為“不符合”。
?。ㄒ唬┓謶趄?yàn)收記錄內(nèi)容明顯不真實(shí)；
?。ǘ┐笥?．5倍極限偏差值的對(duì)比檢驗(yàn)點(diǎn)超過抽檢點(diǎn)總數(shù)的15％；
?。ㄈ┢渌绊懛謶趄?yàn)收結(jié)果的。
第十九條 監(jiān)督機(jī)構(gòu)在比對(duì)性復(fù)核過程中發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題和影響主要使用功能的；參建責(zé)任主體弄虛作假、降低工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；將不合格工程按合格工程驗(yàn)收的；或存在工程質(zhì)量方面其他嚴(yán)重違法違規(guī)與失信行為的；由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令重新組織分戶驗(yàn)收。
分戶驗(yàn)收不合格的不得進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。
第二十條 重新組織的分戶驗(yàn)收將實(shí)施“提級(jí)驗(yàn)收”，由項(xiàng)目建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位上一級(jí)分管技術(shù)質(zhì)量的負(fù)責(zé)人參加分戶驗(yàn)收或現(xiàn)場(chǎng)駐點(diǎn)督導(dǎo)。
第二十一條 分戶驗(yàn)收工作應(yīng)納入企業(yè)和個(gè)人誠信監(jiān)管體系，并按照規(guī)定與其他行政管理部門共享。
第二十二條 分戶驗(yàn)收監(jiān)管工作納入監(jiān)督機(jī)構(gòu)工作考核范圍，對(duì)違反本辦法規(guī)定監(jiān)督管理履職不到位的，應(yīng)責(zé)令整改，嚴(yán)重的應(yīng)追究監(jiān)督責(zé)任。
第二十三條 各級(jí)有關(guān)單位、部門按照職責(zé)分工和實(shí)際，合理運(yùn)用工程質(zhì)量監(jiān)管信息平臺(tái)定期向省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳推送分戶驗(yàn)收信息。
第二十四條 全面推廣住宅工程質(zhì)量信息公示，公示住宅工程施工許可、參建單位及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主要建筑材料、實(shí)體質(zhì)量、竣工驗(yàn)收以及群眾和社會(huì)關(guān)切的其他信息。鼓勵(lì)建設(shè)單位采用定期開展業(yè)主開放日活動(dòng)或在交付時(shí)向業(yè)主推送分戶驗(yàn)收影像資料、二維碼等方式，告知分戶驗(yàn)收實(shí)施過程和結(jié)果。
第二十五條 住宅工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)制作工程標(biāo)牌，鑲嵌在建筑外墻顯著部位，規(guī)格尺寸不小于500mm×700mm。工程標(biāo)牌應(yīng)包括以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬┕こ堂Q、開工日期、竣工日期；
?。ǘ┙ㄔO(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位和圖審、檢測(cè)機(jī)構(gòu)全稱；
?。ㄈ┙ㄔO(shè)、勘察、設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師，施工單位項(xiàng)目經(jīng)理，圖審、檢測(cè)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名。
第二十六條 住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（附件3）應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給住戶。
第二十七條 各地市結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
第二十八條 本辦法自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。
