專題專欄
學習民法典‖《民法典》物權(quán)編新規(guī)
發(fā)布日期：2020-12-18 15:07:00 來源：濟南城市建設集團
編者按：
《中華人民共和國民法典》是新中國成立以來第一部以法典“命名的法律”，是新時代我國社會主義法治建設的重大成果?！睹穹ǖ洹返念C布實施對于完善中國特色社會主義法治體系，推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，推進全面依法治國，依法維護人民權(quán)益，促進社會公平正義具有重要意義。為了讓廣大職工了解民法典的亮點，堅持學以致用、用以促學、學用融合，特推出“學習民法典”主題宣傳，即日起，集團宣傳平臺將陸續(xù)推出《民法典》學習專題。讓我們共同學習，把《民法典》的立法精神、核心要義落實到實際工作中，自覺知法守法依法用法，不斷提升集團依法治企能力，促進集團高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。
《民法典》物權(quán)編新規(guī)：
1.新設添附制度
添附是指不同所有人的物結(jié)合在一起從而形成不可分離的物或者具有新物性質(zhì)的物規(guī)定了加工、附合、混合三種添附形式，如物件加工、材料生產(chǎn)、房屋增建、房屋裝修等。新規(guī)定：“因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。”
2.三權(quán)分置——土地經(jīng)營權(quán)來了
以適應“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營權(quán)入市的需要，增加了土地經(jīng)營權(quán)的規(guī)定,并刪除耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。
?。ㄒ唬┴敭a(chǎn)不得抵押范圍：
?。?）土地所有權(quán)；
?。?）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；
?。?）學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施；
?。?）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；
?。?）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；
（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
?。ǘ┱厥褂脵?quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。
?。ㄈ┘w所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規(guī)定辦理。
3.完善建筑物區(qū)分所有權(quán)制度
加強對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護，適當降低業(yè)主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。
?。ㄒ唬┯蓸I(yè)主共同決定事項及表決范圍:
(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)制定和修改管理規(guī)約;
(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;
(5)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
?。?)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
(7)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(8)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;
(9)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
?。ǘ┙ㄖ锛捌涓綄僭O施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。
4.明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有
業(yè)主對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔民事責任。
物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照《民法典》合同編有關(guān)物業(yè)服務合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時答復業(yè)主對物業(yè)服務情況提出的詢問。
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
5.細化住宅建設用地使用權(quán)的自動續(xù)期規(guī)則
住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
非住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
6.新增房屋“居住權(quán)”
為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規(guī)定“居住權(quán)”，居住權(quán)是獨立于土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)外新增的第三種屬性。帶有居住權(quán)的房子原則上無償設立，不能出租，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住權(quán)人穩(wěn)定的生活居住需要。
7.走向動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押登記制度的統(tǒng)一
刪除了《物權(quán)法》中動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押具體登記機構(gòu)的內(nèi)容,為今后建立統(tǒng)一的動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押登記制度留下空間。
8.擴大擔保合同的范圍
為優(yōu)化營商環(huán)境提供法治保障，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進一步完善了擔保物權(quán)制度，明確融資租賃、保理、所有權(quán)保留等非典型擔保合同的擔保功能，增加規(guī)定擔保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔保功能的合同。
設立擔保物權(quán),應當依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權(quán)債務合同的從合同。主債權(quán)債務合同無效的,擔保合同無效,但是法律另有規(guī)定的除外。
9.擔保物權(quán)的修改變動
(一) 擴大可質(zhì)押財產(chǎn)范圍，取消質(zhì)押登記機關(guān)的規(guī)定;
(二) 統(tǒng)一了動產(chǎn)抵押的設立及特殊效力規(guī)則;
(三) 先租后抵，需轉(zhuǎn)移占有才能對抗抵押權(quán)--明確在先設立的租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響的前提為:租賃物已轉(zhuǎn)移占有;
(四) 肯定了非典型擔保合同的效力;
(五) 取消對流押/流質(zhì)條款的禁止性規(guī)定;
(六) 統(tǒng)一了以登記作為公示方式的擔保物權(quán)的清償順序;
(七) 明確規(guī)定同一財產(chǎn)上抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)并存時的清償順序;
(八) 新增抵押物價款債權(quán)人的抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)囊?guī)定;
允許抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)--抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無需經(jīng)抵押權(quán)人同意，同時確認抵押權(quán)的追及效力。
